Refakturowanie kosztów mediów a przychód wynajmującego

Spółka z o.o. chce wynająć lokal użytkowy. Koszty energii elektrycznej i wody będą refakturowane na najemcę. Kiedy w spółce powstanie przychód z tytułu refakturowania tych kosztów?

Przychód należny z tytułu refakturowania powinien być wykazany w dacie wystawienia refaktury albo w dniu uregulowania należności, o ile nastąpi to przed wystawieniem faktury.

W tym przypadku moment powstania przychodu jest określany na podstawie art. 12 ust. 3a updop. Stosownie do tego przepisu, za datę powstania przychodu należnego uważa się dzień wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego lub wykonania usługi albo częściowego wykonania usługi, nie później niż dzień:

1) wystawienia faktury albo

2) uregulowania należności.

Z uwagi na to, że podmiot refakturujący jest jedynie pośrednikiem w przekazywaniu opłat pomiędzy podmiotem faktycznie świadczącym usługi a rzeczywistym ich odbiorcą, przychód należny z tytułu refakturowania usług powinien być wykazany w dacie wykonania usługi, którą jest data wystawienia refaktury, a jeżeli wcześniej otrzymano zapłatę - w dniu uregulowania należności.

Data powstania przychodu

Spółka kapitałowa wynajęła powierzchnię budynku pod reklamę. Umowa przewiduje roczny okres rozliczeniowy (od 1 stycznia do 31 grudnia). Najemca będzie płacił czynsz z góry za cały rok do 15 stycznia danego roku. Kiedy w spółce powstanie przychód ze świadczenia usług ciągłych?

Datą powstania przychodu będzie 31 grudnia, czyli ostatni dzień okresu rozliczeniowego określonego w umowie. Bez znaczenia będzie tutaj data wystawienia faktury czy termin płatności czynszu wynikający z umowy lub faktury.

Skoro w zawartej umowie strony ustaliły, iż usługa będzie rozliczana w rocznych okresach rozliczeniowych, znajduje w tej sprawie zastosowanie art. 12 ust. 3c updop. Za datę powstania przychodu należy zatem uznać ostatni dzień okresu rozliczeniowego określonego w umowie, bez względu na ustaloną datę płatności i termin uregulowania należności.

Obniżenie czynszu za pierwszy okres długoterminowego najmu

Spółka kapitałowa wynajęła pawilon handlowy na 10 lat. Umowa obowiązuje od sierpnia br. Za pierwsze trzy miesiące (od sierpnia do października) spółka zapłaci jednorazowo czynsz w wysokości czynszu za jeden miesiąc. Wynajmujący zgodził się na tę obniżoną opłatę z uwagi na długi okres obowiązywania tej umowy. Czy w związku z tym, że praktycznie za dwa miesiące spółka nie płaci czynszu, powinna ustalić przychód z nieodpłatnego świadczenia?

Nie. Spółka nie jest zobowiązania do ustalenia przychodu z tytułu otrzymania nieodpłatnego świadczenia.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 2 updop, do przychodów zalicza się w szczególności wartość otrzymanych nieodpłatnie lub częściowo odpłatnie rzeczy lub praw, a także wartość innych nieodpłatnych lub częściowo odpłatnych świadczeń.

Umowa najmu, o której mowa w pytaniu została zawarta na okres dziesięciu lat. Obniżenie czynszu za pierwsze miesiące stanowi ze strony wynajmującego zachętę do podpisania długoterminowej umowy. Zapewne umowa długoterminowa jest dla wynajmującego bardzo korzystna i udzielony upust zrekompensuje sobie w czynszu otrzymywanym za pozostałe miesiące okresu najmu. Dlatego spółka nie jest zobowiązana do ustalenia przychodu z tytułu nieodpłatnych świadczeń. Podobne stanowisko zajął Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z 31 grudnia 2009 r., nr IPPB3/423-743/09-2/PD.

Przychód za ostatni miesiąc trwania umowy

W ramach działalności gospodarczej wynajmuję lokal użytkowy. Umowa najmu uległa rozwiązaniu z końcem lipca br., natomiast najemca do chwili obecnej nie uregulował czynszu za ostatni miesiąc. Czynsz ten zgodnie z umową powinien być zapłacony do 15 sierpnia br. Czy w tej sytuacji muszę opodatkować należny mi czynsz za ten miesiąc?

Nawet w sytuacji gdy wynajmujący nie otrzyma od najemcy czynszu za ostatni miesiąc, w którym usługa miała miejsce i tak powstanie u niego przychód podatkowy z tego tytułu.

Zawarcie umowy najmu wiąże się z tym, że wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Przez czas trwania najmu najemca ma obowiązek używania rzeczy najętej w sposób określony w umowie, lub - jeśli umowa nie określa sposobu używania - w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu rzeczy.

Jak stanowi art. 14 ust. 1 updof, za przychód z działalności gospodarczej uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont oraz pomniejszone o należny podatek od towarów i usług, w przypadku podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych tym podatkiem. Oznacza to, że jeżeli najemca nie uiścił czynszu za ostatni miesiąc obowiązywania umowy, to fakt ten nie zwalnia wynajmującego z obowiązku ustalenia z tego tytułu przychodu.