Spółka z o.o. w posiadanej kamienicy wynajmuje lokale mieszkalne. Z tego tytułu uzyskuje przychody z najmu. W związku z tym, że najemcy dokonali wymiany drzwi wejściowych w lokalu oraz pomalowali klatkę schodową, spółka wyraziła zgodę na odliczenie poniesionych kosztów z czynszu. W jaki sposób rozliczyć tę zapłatę? W księgach i w rejestrach VAT ujęto pełną kwotę czynszu, lokatorzy wpłacili jedynie w formie pieniężnej pozostałą część czynszu.
Zgodnie z przepisami art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego, stosunek najmu zawiązuje się na podstawie umowy, w której wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, zaś najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Należy przy tym wskazać, iż w związku z zawarciem umowy najmu określone obowiązki spoczywają na obu stronach umowy, w tym na wynajmującym. W szczególności, wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu (art. 662 § 1 K.c.). Jeżeli w czasie trwania najmu rzecz wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego (art. 663 K.c.).
Sposób rozliczenia się przez strony umowy najmu z nakładów na rzecz najętą, które obciążają wynajmującego, lecz poczynione zostały przez najemcę, pozostawiony jest woli stron, w ramach swobody zawierania umów. Tak więc za w pełni dopuszczalną uznać należy umowę, według której wartość nakładów poczynionych za wynajmującego przez najemcę - i to bez względu na charakter tych nakładów (tj. czy są to nakłady konieczne, czy też ulepszenia) - zostanie zwrócona przez wynajmującego najemcy poprzez potrącenie z kwoty czynszu najmu (por. wyrok Sądu Najwyższego z 7 kwietnia 2005 r., sygn. akt II CK 565/04).
Należy uznać, iż spółka prawidłowo zaliczyła do swoich przychodów pełną wartość czynszu wynikającą z umowy z lokatorami, gdyż taki jest jej przychód z tytułu zawartych umów najmu. W związku jednak z tym, że na rzecz spółki będącej wynajmującym poczynione zostały przez lokatorów prace, których koszt obciąża wynajmującego, wartość tych prac może zostać przez spółkę uregulowana poprzez potrącenie jej należności z tytułu czynszu ze zobowiązaniem do zwrotu lokatorom poniesionych przez nich nakładów. Wartość uregulowanego w ten sposób zobowiązania stanowić będzie wydatek spółki podlegający zaliczeniu do kosztów uzyskania przychodów, w rozumieniu art. 15 ust. 1 updop, jako wydatek poniesiony w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów.
Pytanie nie precyzuje jednak podstawy prawnej posiadania przez spółkę przedmiotowej kamienicy, tj. czy podstawą jej posiadania jest umowa najmu, własność, czy też inny tytuł. Stąd też trudno jest nam jednoznacznie określić sposób podatkowego ujęcia wspomnianych wydatków do podatkowych kosztów spółki. Wskazać jednak należy, że wydatki te dotyczyły środka trwałego. Jeżeli więc charakter tych wydatków lub niektórych z nich nakazywałby uznanie ich za „wydatki na ulepszenie” środka trwałego w rozumieniu art. 16g ust. 13 updop albo za „inwestycje w obcym środku trwałym” w rozumieniu art. 16a ust. 2 pkt 1 updop, to wówczas wydatki te podlegałyby podatkowemu rozliczeniu przez spółkę poprzez odpisy amortyzacyjne od powiększonej wartości początkowej środka trwałego lub poprzez odpisy amortyzacyjne od inwestycji w obcym środku trwałym.
